کمیسیون ماده 99 شهرداری ها- قسمت2 

چگونگی برخورد در ساخت و ساز غیرمجاز در روستا

در اساسنامه تشکیلات سازمان دهیاری که در سال 1380 بوسیله هیئت وزیران تصویب شد ماده ده اساسنامه بند 33 وظیفه صادر کردن پروانه ساختمان برای ساختمان هایی که در محدوده قانونی روستاها احداث میشوند براساس تصویب نامه شماره 4940 تاریخ 22/02/55 برعهده بخشداری است.
دهیاری وظیفه دارد که پرونده در خصوص صدور مجوز ساخت را تشکیل و به بخشداری ارجاع دهد.
 

در ماده هشت آیین نامه

 فوق در بند یک و دو در مورد این که با ساخت و سازهایی که غیرمجاز انجام می شود.
و در چه مرحله ای است چگونه برخورد شود توضیح داده شده است.
بند یک ماده هشت آیین نامه

 بند یک، درخواست دستور توقف ساختمان های غیرمجاز را سازمان ذیربط دولتی، فرمانداری، بخشداری و استانداری را به ضابطین دادگستری می دهد.

در خصوص تخلفات ساختمانی موضوع بند 2 ماده 8  آیین نامه احداث بنا، بخشداری و دهیاری براساس نظر هیئت پنج نفره موضوع تبصره 2 عمل می کنند.

ضابطین دادگستری وظیفه دارند که دستورات قضایی در خصوص رای های صادره در کمیسیون های ماده 99 را اجرا کنند.

اعتبار رای کمیسیونمانند اعتبار رای کمیسیون های ماده 100 شهرداری قطعی و لازم الاجرا است.
دهیاری ها باید براساس طرح هادی در روستاها تخلفات در ساخت و ساز غیرمجاز در روستاها را به کمیسیون ماده 99 که در استانداری مستقر است اطلاع دهند.

فرم های کمیسیون ماده 99 شهرداری

فرم هایی که در پرونده مطرح شده باید تکمیل و ارسال شود شامل موارد ذیل است:

1.     فرم  های مربوط به ساخت و سازهایی که در داخل روستا انجام می شود.

2.     فرم های مربوط به ساخت و سازهایی که در خارج از  محدوده روستا انجام می شود.

3.     فرم های تقاضای آب، برق، گاز

مرجع رسیدگی به شکایت در مورد رای کمیسیون

 دیوان عدالت اداری مرجعی است که  به شکایات در مورد کمیسیون ماده 99 شهرداری رسیدگی می کند.

روند شکایت به رای در دیوان عدالت اداری

مرحله یک:

• فرم درخواست کتبی متشاکی.
• کپی کارت ملی و شناسنامه متشاکی.
• کپی از مدرک سند یا مبایعه نامه که تاییدیه شورای اسلامی شهر یا روستا یا بخش مربوطه باشد.
• مشخصات صاحب سند یا مبایعه نامه ملک متخلف باید باسمت متشاکی یکی باشد.
• اصل فیش واریز عوارض نقل و انتقال پرداخت جریمه  صادر شده.
• نقشه تاییدیه کروکی زمین بوسیله شورای اسلامی شهر بخش یا روستا.

مرحله دو:

دهیاری بخشداری یا شهرداری از بنیاد مسکن استعلام بگیرد.

نقشه تایید شده ساختمان و پارکینک ملک متخلف با مهر نظام مهندسی به شهرداری یا دهیاری ارائه شود.
مهندس ناظرفرم استحکام بنا را تایید و پر می کند.

ارائه گزارش کامل از کارشناس فنی شهرداری یا  بخشداری از ملک به شهرداری یا بخشداری مربوطه در گزارش فنی باید نقص بنا قید و مالک باید آن رارفع کند.

مرحله سه:

شهرداری پرونده را کامل و مهر و امضا می کند. 

پرونده در کمیسیون بررسی و با آرای دونفر اکثریت  اعضا کمیسیون، رای صادر می شود.

عوارض قانونی جریمه صادرشده در کمیسیون ماده 99 شهرداری دریافت می شود.

به رایی که صادر می شود، نمیتوان تقاضای تجدید نظر کرد.

ابطال رای کمیسیون ماده 99 شهرداری

رایی که در کمیسیون ماده 99 شهرداری صادر میشود، قطعی و غیرقابل اعتراض و تجدید نظر است.
تنها سازمانی که میتوان به رای کمیسیون ماده 99 شهرداری اعتراض کرد، دیوان عدالت اداری است.
مالک سه ماه از تاریخ ابلاغ رای کمیسیون مربوطه زمان دارد که شکایت خود را در مورد رای این کمیسیون در دیوان عدالت اداری مطرح کند.

رای بصورت غیرحضوری در دیوان عدالت اداری رسیدگی می شود.

رایی که در شعبه نخستین دیوان عدالت اداری صادر می شود بیست روز از زمان ابلاغ رای برای تقاضای تجدید نظر در شعبه تجدید نظر دیوان عدالت اداریفرصت وجود دارد.

برای باطل کردن رایی که در کمیسیون ماده 99 صادر می شود، باید رای در دیوان عدالت اداری رسیدگی شود.

شاکی در دادخواست حقوقی مطرح شده در دیوان عدالت اداری باید صاحب ملک مورد دعوا باشد.

قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها 

ماده 1 - محدوده شعر عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهر سازی در آن لازم‌الاجراء می باشد.

شهرداریها علاوه بر اجرای طرحهای عمرانی از جمله احداث و توسعه معابر و تأمین خدمات شهری و تأسیسات زیربنایی در چارچوب وظایف قانونی خود کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تأسیسات و سایر اقدامات مربوط به توسعه و عمران در داخل محدوده شهر را نیز به عهده دارند.

ماده 2 - حریم شهر عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید.

به منظور حفظ اراضی لازم و مناسب برای توسعه موزون شهرها با رعایت اولویت حفظ اراضی کشاورزی، باغات و جنگلها، هرگونه استفاده برای احداث ساختمان و تأسیسات در داخل حریم شهر تنها در چارچوب ضوابط و مقررات مصوب طرحهای جامع و هادی امکانپذیر خواهد بود.

نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تأسیسات که به موجب طرحها و ضوابط مصوب در داخل حریم شهر مجاز شناخته شده و حفاظت از حریم به استثنای شهرکهای صنعتی (که در هر حال از محدوده قانونی و حریم شهرها و قانون شهرداریها مستثنی میباشند) به عهده شهرداری مربوط میباشد، هرگونه ساخت و ساز غیر مجاز در این حریم تخلف محسوب و با متخلفین طبق مقررات رفتار خواهد شد.

ماده 3 - محدوده روستا عبارت است از محدوده‌ای شامل بافت موجود روستا و گسترش آتی آن در دوره طرح هادی روستایی که با رعایت مصوبات طرحهای بالادست تهیه و به تصویب مرجع قانونی مربوط میرسد. دهیاریها کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساخت و ساز در داخل محدوده را عهده‌دار خواهند بود.

تبصره 1 - روستاهایی که در حریم شهرها واقع میشوند مطابق طرح هادی روستایی دارای محدوده و حریم مستقل بوده و شهرداری شهر مجاور حق دخالت در ساخت و ساز و سایر امور روستا را ندارد.

تبصره 2 - روستاهایی که به موجب طرحهای مصوب جامع و هادی در داخل حریم شهرها واقع می شوند در صورت رسیدن به شرایط شهر شدن، شهر مستقل شناخته نشده و به صورت منفصل به عنوان یک ناحیه یا منطقه از نواحی یا مناطق شهر اصلی تلقی و اداره خواهند شد و برای آنها در قالب طرحهای جامع و تفصیلی ضوابط و مقررات ویژه متضمن امکان استمرار فعالیتهای روستایی تهیه و ملاک عمل قرار خواهد گرفت.

تبصره 3 - محدوده روستاهای فاقد طرح هادی، با هماهنگی شورای اسلامی روستا توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در قالب بافت مسکونی روستا پیشنهاد گردیده و به تصویب مراجع قانونی مربوطه در استان میرسد.

تبصره 4 - درآمد ناشی از ساخت و سازها و عوارض روستاهایی که در حریم شهرها قرار می گیرند اعم از روستاهای دارای طرح هادی و فاقد طرح هادی، به حساب دهیاریهای روستاجهت توسعه و عمران واریز میگردد.

تبصره 5 - در هر محدوده و یا حریمی که شهرداری عوارض ساختمانی و غیره را دریافت مینماید موظف به ارائه کلیه خدمات شهری میباشد.

ماده 4 - محدوده شهرکها اعم از شهرکهای مسکونی و صنعتی یا سایر شهرکهایی که طبق مقررات و با مجوزهای قانونی مربوط ایجاد و احداث میشوند در طرحهای مصوب آنها تعیین و تصویب میگردد.

تبصره 1 - محدوده شهرکهای یاد شده و همچنین محدوده نقاط و مراکز جمعیتی که قبل از سال 1355 دارای طرح ایجاد شهرک و صورتجلسه تفکیکی بوده و تاکنون موفق به اخذ پروانه شهرک نشده و به صورت غیر مصوب باقی مانده‌اند در صورتیکه بنا به ضرورت و با ارائه دلایل توجیهی کافی بر اساس مطالعات طرحهای جامع و هادی مصوب در داخل حریم شهرها قرار گیرند، اعم از اینکه عملیات شهرک سازی در آنها خاتمه یافته و پروانه بهره برداری آنها صادر شده باشد و یا هنوز در دست احداث و تکمیل باشد تحت کنترل و نظارت شهرداری مربوط خواهند بود.

تبصره 2 - هرگونه ساخت و ساز در شهرکهای یاد شده تابع ضوابط و طرح مصوب قانونی خود خواهد بود.

ماده 5 - محدوده شهر در طرحهای جامع شهری و تا تهیه طرحهای مذکور در طرحهای هادی شهر و تغییرات بعدی آنها به صورت قابل انطباق بر عوارض طبیعی یا ساخته شده ثابت، همراه با مختصات جغرافیایی نقاط اصلی تعیین و به تصویب مراجع قانونی تصویب کننده طرحهای مذکور میرسد. این محدوده حد اکثر ظرف سه ماه از ابلاغ طرحهای مذکور به صورتیکه کلیه نقاط آن قابل شناسایی و پیاده کردن روی زمین باشد توسط شهرداری تدقیق شده و پس از کنترل و امضای دبیر مرجع تصویب کننده و تأید شدن به مهر دبیر خانه مربوط به امضای استاندار جهت اجراء به شهرداری و دستگاههای اجرایی ذی‌ربط ابلاغ میگردد.

تبصره 1 - چنانچه اقدامات لازم ظرف مهلت مقرر مذکور به انجام نرسد، استاندار دستور تدقیق محدوده را به سایر مراجع ذی‌صلاح صادر خواهد کرد.

تبصره 2 - پیگیری اجرای این ماده در قالب مهلت تعیین شده تا مرحله ابلاغ محدوده شهرها، به عهده دبیر خانه مرجع تصویب کننده طرحها خواهد بود.

تبصره 3 - در تهیه طرحهای جامع هادی شهری پیشنهادات شهرداری که به تصویب شورای اسلامی شهر رسیده باشد برای تأیید نهایی به مراجع قانونی منعکس میشود.

ماده 6 - حریم شهر در طرح جامع شهر و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر تعیین و تصویب میگردد.

ماده 7 - محدوده روستا بر اساس طرحهای هادی روستایی و تغییرات بعدی آنها توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی استان مربوط به صورت قابل انطباق بر عوارض طبیعی یا ساخته شده ثابت، همراه با مختصات جغرافیایی نقاط اصلی تعیین و به تصویب مرجع تصویب کننده طرح هادی روستایی میرسد. این محدوده حد اکثر ظرف مدت سه ماه پس از تصویب، توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی استان مربوط تدقیق شده و به امضای فرماندار شهرستان مربوط جهت اجراء به دهیاری و دستگاههای اجرایی ذی‌ربط ابلاغ میشود.

ماده 8 - محدوده‌ها و حریمهای تعیین شده برای شهرهای مجاور، محدوده روستاهای مجاور و محدوده شهرکهای مجاور، نباید با هم تداخل داشته باشند در صورت تداخل، مرجع حل اختلاف و رفع تداخل، مراجع تصویب کننده طرحهای هادی و جامع حسب مورد خواهند بود.

ماده 9 - محدوده مجموعه‌های شهری در طرح مصوب آنها تعیین و تصویب میشود.

ماده 10 - هیچیک از شهرها محدوده و حریم دیگری به جز محدوده و حریم موضوع مواد(1) و (2) این قانون و هیچیک از روستاها و شهرکها، محدوده دیگری به جز محدوده موضوع مواد (3) و (4) این قانون نخواهند داشت و عناوین یاد شده حایگزین کلیه عناوین متناظر آنها از جمله «محدوده قانونی»، «حریم قانونی»، «حوزه شهرداری»، «حدود مصوب شهر» و نظایر آنها در مورد محدوده شهر، «محدوده استحفاظی»، «حوزه استحفاظی»، «حریم استحفاظی»، «محدوده نهایی»، «محدوده نفوذی» و نظایر آنها در مورد حریم شهر، «محدوده مسکونی روستا» یا «حدود روستا» در مورد «محدوده روستا» و «محدوده قانونی شهرک» میگردد و هر ترتیب دیگری که در مورد تعاریف محدوده و حریم شهر، محدوده شهرک و روستا و نحوه تعیین آنها با هر عنوان دیگری در قوانین و مقررات قبلی مقرر شده باشد، با تصویب این قانون ملغی خواهد بود.

تبصره - تعاریف و مراجع تصمیم‌گیر مربوط به محدوده‌ها و حریمهای مورد اشاره در این قانون جایگزین تعاریف و مراجع تصمیم‌گیر مربوط در تمام قوانین موضوعه از جمله قانون تعاریف و ضوابط تقسیمات کشوری - مصوب 15/4/1362 - میشود.

ماده 11 - محدوده و حریم تعریف شده که در این قانون برای مناطق مسکونی شهری و روستایی و شهرکهای مسکونی است شامل سایر محدوده‌ها و حریمهای خاص که حسب قوانین خاص تعیین شده‌اند (مثل حریم راهها و راه آهن، محدوده مناطق چهارگانه حفاظت شده محیط زیست، حریم میراث فرهنگی و نظایر آن) نخواهد شد.

ماده 12 - هرگونه تخلف از احکام موضوع این قانون به عنوان تجاوز به حقوق عمومی، جرم محسوب شده و مرتکبین علاوه بر اعاده وضع و رفع اثر از تخلفات، به مجازات مربوط برابر قانون مجازات اسلامی محکوم خواهند شد.

قانون فوق مشتمل بر دوازده ماده و یازده تبصره در جلسه علنی روز چهارشنبه مورخ چهاردهم دی ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و چهار مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 28/10/1384  به تأیید شورای نگهبان رسید.

عوارض در لغت؛ جمع عارضه به معنای حادثه و پیشامد است و معنای دیگر آن نیز مالیات معنی شده است. در معنای حقوقی اما با مالیات متفاوت است و فرق عمده آن با مالیات در این است که به عنوان جبران هزینه هایی که یک موسسه عمومی مثل شهرداری می کند در مقابل انجام کار یا خدمتی دریافت می شود و مستقیم یا غیرمستقیم از مصوبات مجلس است. در حقوق ایران عوارض مختص شهرداری است و شهرداری در قبال انجام خدمات از شهروندان دریافت می دارد و مهمترین منبع درآمد شهرداری محسوب می شود.

 منظور از تعرفه عوارض یک دستور العمل مشخصی است که طبق ماده 30 آیین نامه مالی شهرداری‌ها توسط وزارت کشور تهیه و تنظیم و در صورت عدم پرداخت عوارض شهرداری ساختمان، شما جریمه خواهید شد. تمامی ساختمانها شامل قانون پرداخت عوارض هستند و افراد موظفند عوارض ساختمان را بپردازند.

طبق ماده 55 قانون شهرداری وظائف شهرداری بشرح زیر است:

•  ایجاد خیابانها و کوچه ها و میدانها و باغهای عمومی و مجاری آب و توسعه معابر در حدود قوانین موضوع
•  تنظیف و نگاهداری و تسطیح معابر و انهار عمومی و مجاری آبها و فاضل آب و تنقیه قنوات مربوط بشهر و تأمین آب و روشنائی بوسائل ممکنه.

شهرداری برای انجام این وظایف نیاز به تامین مالی دارد و یکی از منابع مالی شهرداری دریافت عوارض است.

عوارض شهرداری انواع مختلفی دارد. یکی از این تقسیم بندی ها تقسیم از جهت مرجع صدور است که عبارتست از عوارض ملی و محلی. عوارض ملی تمامی عوارضی هستندکه مرجع برقراری آن مجلس شورای اسلامی است و عوارض تصویبی شورای اسلامی شهرها مصداق بارز عوارض محلی است.

تقسیم بندی دیگر تقسیم به عوارض پایدار و ناپایدار است. عوارض ناپایدار به عوارضی گفته می‌شود که شامل مازاد بر تراکم مجاز، جرایم ناشی از آرا و قطعی کمیسیون ماده 100 هستند و عوارض پایدار به کلیه عوارض مثل عوارض ملی، عوارض نوسازی، عوارض سطح شهر، عوارض خودرو، عوارض صدور پروانه ساختمانی، عوارض کسب و پیشه و عوارض 5 درصد بلیط مسافر اطلاق می شود.

عوارض مهم دیگر عوارض نوسازی است. یکی از منابع درآمدی پایدار شهرداری ها عوارض نوسازی و عمران شهریست که طبق قانون نوسازی و عمران شهری از سال 1348 در تمام شهرها دریافت می شود.

•  1.5%ارزش ملک = عوارض نوسازی
• ارزش زمین + ارزش ساختمان= ارزش ملک
• قیمت منطقه‌ای ، مساحت زمین= ارزش زمین
• (قیمت بنا + 30 درصد ارزش معبر) ، مساحت مشمول ساختمان= ارزش ساختمان
• در محاسبه ارزش زمین مولفه های ذیل اهمیت دارند:
• مساحت زمین-  تعیین محل وقوع ملک در دفترچه منطقه‌ای (دفترچه ارزش معاملاتی)- مساحت جبهه و پشت جبهه (تا سال 1391)- پهنه ملک.

پرداخت قبوض عوارض نوسازی و عمران شهری را می‌توان به شکل حضوری با مراجعه به بانک‌ها و دستگاه‌های خودپرداز و همچنین می توان به شکل غیرحضوری و از طریق اپلیکیشن‌ها، موبایل بانک، اینترنت بانک و سامانه تلفنی 137 انجام داد.

 هم‌چنین می‌توان با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک شهری، برای دریافت و پرداخت این قبوض اقدام نمود. عوارض نوسازی و عمران شهرداری را می توان در یک یا حداکثر پنج قسط پرداخت نمود که به این منظور برای هر کدام از این اقساط فیش جداگانه‌ای به فرد داده می‌شود

طبق ماده77 قانون شهرداری، شما می توانید درمورد عوارض اعتراض کنید و رفع هر گونه اختلاف بین مودی و شهرداری در مورد عوارض به کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، دادگستری و انجمن شهر (شورای شهر کنونی) ارجاع می شود و تصمیم کمیسیون مزبور قطعی است، بدهی هایی که طبق تصمیم این کمیسیون تشخیص شود طبق مقررات اسناد لازم الاجرا به وسیله اداره ثبت قابل وصول است. اجرای ثبت مکلف است بر طبق تصمیم کمیسیون مزبور به صدور اجراییه و وصول طلب شهرداری مبادرت کند. طبق بند (هـ) ماده 46 قانون مالیات بر ارزش افزوده اختلاف و استنکاف از پرداخت وجوه دریافتی موضوع بندهای (الف) و (ب) ماده 43 این قانون که توسط شهرداری ها وصول می شود مشمول احکام ماده 77 قانون شهرداری می باشد.

کمیسیون ماده 77    (قسمت اول)

ماده 77 قانون شهرداری:

ماده مذکور چنین مقرر می دارد:

ماده 77 –رفع هر گونه اختلاف بین مؤدی و شهرداری در مورد عوارض و بهای خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمان های وابسته به آن،  به کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور و دادگستری و انجمن شهر ‌ارجاع می‌شود.  و تصمیم کمیسیون مزبور قطعی است.  بدهی‌هائی که طبق تصمیم این کمیسیون تشخیص شود طبق مقررات اسناد لازم ‌الاجرا بوسیله ‌اداره ثبت قابل وصول می‌باشد. اجرای ثبت مکلف است بر طبق تصمیم کمیسیون مزبور به صدور اجرائیه و وصول طلب شهرداری مبادرت نماید. در‌نقاطی که سازمان قضائی نباشد رئیس دادگستری شهرستان یک نفر را به نمایندگی دادگستری تعیین می نماید  و در غیاب انجمن شهر انتخاب نماینده ‌انجمن از طرف شورای شهرستان به عمل خواهد آمد. ( اصلاحی مصوب (11/ 3 /1392)

عوارض شهرداری و ماده 77 قانون شهرداری

تا اینجا مشخص شد بحث ماده 77 عمدتاً متوجه اختلافات ناشی از مبلغ عوارضی است که شهرداری از مؤدیان طلب می کند. پس لازم است کمی در باره عوارض نیز توضیح دهیم. تأمین منابع مالی شهرداری ها همراه یکی از چالش های این نهاد عمومی است. به طور قطع شهرداری در مورد خدمات متنوعی که به شهروندان ارائه می‌دهد نیازمند منابع مالی است. بنابراین عوارض را می توان یکی از منابع مهم درآمدی شهرداری‌ها محسوب نمود.

تنوع و گستردگی عوارض و قوانین و مقررات گوناگونی که در این رابطه به تصویب رسیده است بعضاً منجر به اختلاف بین مؤدی و شهرداری می‌شود. به همین جهت قانون گذار در ماده 77 قانون شهرداری‌ها مرجع مستقلی را برای رسیدگی به این امر پیش بینی نموده است، که رفع این گونه اختلافات به این کمیسیون ارجاع می‌گردد.

قسط بندی عوارض شهرداری

برابر ماده 73 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت در سال 1380 و ماده 32 اصلاحی آیین نامه مربوطه به شهرداری های کل کشور اجازه داده شده تا مطالبات خود را با اقساط حداکثر 36 ماهه مطابق دستورالعملی که به پیشنهاد شهردار به تصویب شورای اسلامی شهر مربوطه می رسد دریافت کند.

در هر حال صدور مفاصا حساب موکل به تأدیه همه بدهی مؤدی خواهد بود. در هر حال همیشه موضوع به همین سادگی که بیان شد پیش نمی رود. در بسیاری موارد اختلافات فاحشی میان مطالبات شهرداری ها و توانایی و انتظارات مؤدیان وجود دارد. در نتیجه مؤدیان برای رسیدن به خواسته های خود مسیر اعتراض را در پیش می گیرند.

منظور از عوارض و بهای خدمات چیست؟

همان طور که اشاره شد عوارض و بهای خدمات از جمله هزینه‌هایی است که شهروندان در برابر خدماتی که از شهرداری دریافت می‌کنند مکلف به پرداخت آن هستند. انواع عوارض و میزان آن در قانون بیان شده است. از جمله عوارضی که شهروندان باید هر ساله پرداخت کنند عوارض نوسازی است. فیش‌های نوسازی شامل کلیه املاک اعم از اراضی، ساختمان‌های قدیمی و جدید می‌گردد، و تفاوتی بین نوساز بودن یا قدیمی بودن ملک ندارد. بر اساس قانون نوسازی و عمران شهرداری، از جمله ردیف‌های درآمدی که برای شهرداری‌ها منظور گردیده، عوارض نوسازی است. عوارض نوسازی از کلیه اراضی و ساختمان‌های واقع در محدوده قانونی شهر‌ها در قبال انجام خدمات عمومی دریافت می گردد.

خدمات عمومی شامل موارد زیر است:

• احداث خیابان،
• احداث فضای سبز شهری،
• جمع آوری زباله،
• احداث پارکینگ‌های عمومی،
• آسفالت معابر و خیابان‌ها
• و…

بنابراین عوارض شهرداری در قبال خدماتی است که به شهروندان ارائه می‌دهد. چنانچه هر یک از شهروندان در خصوص این عوارض اعتراضی داشته باشد اعتراض وی در کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری‌ها رسیدگی می‌گردد

کمیسیون ماده 77 ( قسمت دوم)  

اعضای کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری‌ها

کمیسیون ماده 77 مرکب از نماینده وزارت کشور، نماینده دادگستری و نماینده شورای شهر است. این کمیسیون یک مرجع شبه قضایی است که شهرداری هیچ نقشی در مدیریت جلسات و صدور رای در آن ندارد. در واقع کمیسیون مذکور دارای شخصیتی مجزا از شهرداری است. همان طور که گفته شد این کمیسیون جایی است که مرجع رسیدگی به اختلافات مؤدی و شهرداری در خصوص عوارض و بهای خدمات است. لازم به ذکر است که کمیسیون مذکور ربطی به تخلفات ساختمانی (که مرجع رسیدگی به آن کمیسیون ماده 100 است) ندارد.

این دو کمیسیون کاملاً مجزا از یکدیگر عمل می‌کنند. کمیسیون با حضور هر 3 نفر از اعضا رسمیت پیدا می‌کند. اما صدور رأی با حضور دو نفر رسمیت دارد. در واقع برای حصول اعتبار رأی، اکثریت آرا یعنی حداقل دو رأی از سه رأی کفایت خواهد کرد. بدیهی است که اگر یکی از اعضا نظری غیر از دو عضو دیگر داشته باشد نظر او هم در رأی ذکر می‌گردد.

صلاحیت کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری‌ها

صلاحیت کمیسیون ماده 77 تشخیص بدهی مودی در مورد عوارض شهرداری است، لذا در صورتی که شهرداری مستند و مستدل به قوانین عوارضی را محاسبه کرده باشد و مؤدی دلیل قانونی بر رد دلائل ارائه شده از سوی شهرداری ارائه نکند، کمیسیون نمی‌تواند آن را تخفیف و یا تشدید کند. لازم به ذکر است کمیسیون ماده 77 شهرداری در هر محدوده و حرین شهر طبق قانون، حق اظهار نظر و تصمیم گیری و صلاحیت بررسی و صدور رای دارد.

برخی از مهم ترین وظایف کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری :

1.     رفع هر گونه اختلاف بین مودی (مدعی) و شهرداری در مورد عوارض ماده 77 قانون شهرداری .

2.     رسیدگی به اعتراض مالکین اراضی و املاکی که ملکشان در اجرای ماده 110 قانون شهرداری ها، توسط شهرداری مرمت و دیوارکشی نشده است.

3.     تقسیط عوارض مؤدیانی (مدعیان) که قادر به پرداخت بدهی خود به شهرداری نمی باشد .

4.     رفع اختلاف بین مالک و شهرداری پیرامون میزان بدهی ملک مورد معامله .

5.     رفع اختلاف بین کلیه وزارتخانه ها ، مؤسسات دولتی و خصوصی با شهرداری در مورد وصول هزینه مرمت خرابی های ایجاد شده در سطح معابر به وسیله آن ها .

ترتیب رسیدگی در کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری‌ها

پس از آن‌که پرونده در کمیسیون ماده 77 اعلام وصول شد، این کمیسیون در ابتدا قانونی بودن عوارض را مورد بررسی قرار می‌دهد. در واقع دریافت عوارض باید به موجب قانون باشد بنابراین در ابتدا کمیسیون بررسی خواهد کرد که آیا وضع عوارضی که مورد اعتراض بوده، قانونی بوده است یا خیر. در صورتی که جواب مثبت بود، آن‌گاه نوبت به آن می‌رسد که میزان عوارض مورد بررسی قرار گیرد. پس از آن رای نهایی کمیسیون صادر خواهد شد. در صورتی که کمیسیون ماده 77 لازم بداند فرد معترض نیز می‌تواند در جلسه حضور یابد. و اعتراض‌های خود را به صورت شفاهی بیان کند در غیر این صورت اعتراض‌ها به صورت کتبی بیان خواهد شد.

لازم الاجرا بودن رای کمیسیون

پس از طی این مراحل کمیسیون رای خود را صادر می‌نماید. این رای قطعی و لازم الاجرا می‌باشد و طرفین مکلف به اجرای آن می‌باشند. چنانچه مؤدی محکوم شود وی ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ می‌بایست نسبت به اجرای رای اقدام و نتیجه را به دبیرخانه کمیسیون اطلاع دهد. در غیر این صورت رأی برای اجرا از طریق اجرای ثبت پیگیری و اقدام خواهد شد.

اجرای آراء کمیسیون ماده 77 مثل اجرای اسناد لازم الاجرا خواهد بود. دایره اجرای ثبت مفاد اجراییه را به متعهد ابلاغ می‌کند و متعهد مکلف است ظرف ده روز مفاد آن را اجرا نماید. و اگر خود را قادر به اجرای اجرائیه نداند می‌بایست ظرف همان مدت صورت جامع دارایی خود را به مسئول اجرا بدهد. و اگر مالی ندارد صریحاً اعلام کند. البته شهرداری می‌تواند قبل از انقضای مدت فوق تقاضای تأمین طلب خود را از اموال متعهد بنماید. در این صورت دایره اجراء بلافاصله پس از ابلاغ اجراییه، معادل موضوع سند لازم الاجرا را از اموال متعهد بازداشت می‌کند. و نیز هم زمان می‌تواند درخواست ممنوع الخروج شدن مؤدی را تا پایان اجرای کامل رأی بنماید. لازم به ذکر است که تصمیم کمیسیون در خصوص اختلاف بین مودی و شهرداری قطعی است و مرجع تجدید نظر ندارد.

اعتراض به آراء کمیسیون ماده 77

آراء صادره از سوی کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری از سوی اشخاص، اعم از حقیقی و حقوقی قابل اعتراض و رسیدی در دیوان عدالت اداری است. ضمن آن که برابر رأی وحدت رویه شماره 699 مورخ 22/3/1386 صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور، به سازمان های دولتی نیز حق اعتراض داده شده است. آنها می توانند در صورت اعتراض به آرای صادره از سوی کمیسیون مزبور به مراجع دادگستری مراجعه کنند.

کمبیسیون ماده 100 شهرداری ها- قسمت اول

تعریف 
به منظور رسیدگی به اختلافات حاصله فی ما بین اشخاص بر طبق مقررات حاکم ، مراجع مختلفی پیش بینی می شود که این مراجع در یک تقسیم بندی کلی به مراجع عام و خاص تقسیم می شوند . مرجع عام نهادی است که می تواند به کلیه اختلافات رسیدگی کند مگر آنچه را که قانونگذار در صلاحیت مراجع خاص قرار داده باشد با این بیان ، مرجع خاص نیز تعریف گردید ، این مرجع نهادی است که تنها حق رسیدگی به امور تصریح شده توسط قانونگذار را دارد . مراجع عام نیز به دو قسمت کلی تقسیم می شوند که عبارتند از دادگستری و دیوان عدالت اداری که به موجب اصل 156 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران ، دادگستری مرجعی است که به تظلمات ، تعدیات ، شکایات ، حل و فصل دعاوی و رفع خصومت و اخذ تصمیم اقدام می نماید و دیوان عدالت نهاد عام اداری است . نهادهای رسیدگی کننده در یک تقسیم دیگر با توجه به مرجع رسیگی به نهادهای قضایی و شبعه قضایی تقسیم می شوندمنظوراز نهاد شبعه قضایی نهادی است که به موضوع پیش بینی شده توسط قانونگذار رسیدگی و اتخاذ تصمیم می کند ، بی آنکه از جسن محاکم دادگستری باشد . پیش بینی نهادهای خاص یا شبه قضایی هرگز به مفهوم رهایی موضوع از حیث بازنگری مراجع عالی و عمومی نیست و تنها به منظور رسیدگی بهتر به موضوع از حیث تخصص است .

از جمله این نهادهای خاص و شبه قضایی ، کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری هاست . در این ماده چنین آمده است : « ما لیکن اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان ، از شهرداری پروانه اخذ نمایند . شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود اعم از آن که ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع شده باشد جلوگیری نماید.

با توجه به این مقدمه می توان این کمیسیون را چنین تعریف نمود : کمیسون ماده 100 قانون شهرداری ها نهادی است خاص و شبه قضایی که به اختلافات مردم و شهرداری در خصوص اقدامات عمرانی و شروع ساختمان رسیدگی و اقدام به اتخاذ تصمیم می نماید تصمیمات این نهاد همان گونه که خواهد آمد قطعی نبوده و در نهاد دیگر تحت عنوان عدالت اداری قابل بررسی است با این توضیح که اگر تصمیم این کمیسیون علیه مردم باشد می توان جهت اعتراض به این تصمیم به دیوان که تنها مرجع عالی و عمومی اداری است ، مراجعه نمود .

صلاحیت کمیسیون

هر نهادی که به موجب قانون تشکیل می گردد با توجه به تخصصی یا عام بودنش می تواند به موضوعات رسیدگی نماید و نمی تواند بدون توجه به محدوده ای که قانونگذار تعیین نموده اقدام به اتخاذ تصمیم نماید کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها نیز این قاعده مستثنی نبوده و تنها در محدوده تعیین شده در تبصره های این ماده می تواند به موضوع رسیدگی نماید به موجب تبصره های ماده 100 قانون شهرداری ها این کمیسیون در موارد زیر شروع به رسیدگی می نماید :

الف - احداث بنای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ( مانند تجاوز به معابر شهر ، عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن ، اضافه بنا) 
ب- احداث بنا یا شروع به احداث بنا بدون اخذ پروانه در مورد صلاحیت کمیسیون با توجه به متن ماده و تبصره های آن ممکن است اختلاف نظر صورت گیرد به عنوان مثال می تواند به رأی مورخ 25/12/1381 هیئت عمومی دیوان عدالت اداری اشاره نمود در این موضوع اختلاف در خصوص صلاحیت کمیسیون ماده 100قانون شهرداری ها در مورد افزایش تعداد مغازه های اجرایی بر خلاف پروانه ساختمانی بوده است که برخی از شعب آن را پذیرفته و برخی دیگر رد نموده اند که نظر به همین اختلاف هیئت عمومی دیوان در این مورد چنین اظهار نظر کرده است « با عنایت به ماده 100 قانون شهرداری ها و تبصره های آن مالکان اراضی واقع در محدوده شهرها مکلفند با اخذ پروانه از شهرداری مربوطه و رعایت مراتب مندرج در آن اقدام به احداث ساختمان با مساحت و کاربری مذکور در پروانه مربوطه نمایند .

بنا به جهت فوق الاشعار و این که اقدام مالک به افزایش تعداد واحدهای تجاری بیش از میزان و تعداد مذکور در پروانه صادره پس از صدور گواهی پایان کار بدون اخذ جواز مجدد از شهرداری وجاهت قانونی نداشته ، رأِی قطعی کمیسیون وفق مقررات صادر شده است.

مخاطبین کمیسیون

این اشخاص که تحت عنوان ذی نفع از آنها نام برده می شود کسانی هستند که به نوعی در موضوع تخلف منصرف هستند در این خصوص نیز آراء متعددی از سوی دیوان عدالت اداری صادر شده است که از جمله آنها می توان به رأی مورخ 20/9/1369 هیئت عمومی دیوان عدالت اداری اشاره نمود . به موجب این رأی صرف نظر از این که بر اساس آیین دادرسی و رویه محاکم قضایی جمهوری اسلامی ایران دعوی هر شخص ثالث و متضرر از احکام مسموع بوده و با احراز ذینفع بودن وی سمت او برای طرح دعوی مسموع است و صرف نظر از این که مستنبط از اصول قانون اساسی ج مهوری اسلامی ایران هر زیان دیده و متضرر حق تظلم و طرح دعوی و شکات دارد اساساً نظر به این که برابر تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری ها « کمیسیون پس ازوصول پرونده به ذینفع اعلام می نماید ، توضیحات خود را کتباً ارسال و کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد » کلمه ذینفع در تبصره های دیگر ماده 100 قانون شهرداری ها من جمله « تبصره 4 » تکرار شده و برابر تبصره 10 برای مالک یا قائم مقام او حق اعتراض برای کمیسیون های بدوی تسریح شده است و طبیعی است مستأجر که مصداق بارز « قیام مقام مالک » در استیفای منافع بوده و حتی در مدت اجاره مالک منافع مورد اجاره است ، مصداق بارز ذی نفع در اعتراض و شکایت از آراء کمیسیون ها می باشد . از طرفی چه بسا وقوع تخلف ساختمانی به وسیله مالک و سکوت او در مقابل آراء صادره از کمیسیون ها حقوق مستأجر را در معرض تضییع و تقویت قرار دهد

دیوان در رأی دیگر نیز به ذی نفع بودن مستأجر تأکیدمی نماید به موجب این رأی که به تاریخ 21/12/84 از هیئت عمومی دیوان عدالت اداری صادر شده است . دیوان معتقد است که با عنایت به صراحت قسمت اخیر تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری ها موراد تخلف ساختمانی مورد ادعای شهرداری و جریان رسیدگی نسبت به آنها در کمیسیون ذی صلاح به کلیه اشخاص ذی نفع از جمله مستأجران واحدهای تجاری نیز باید ابلاغ گردد .

ترکیب اعضای کمیسیون

اعضای کمیسیون بر طبق تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری ها عبارتند از :

الف- نماینده وزارت کشور

ب- یکی از قضات دادگستری

ج- نماینده شورای اسلامی شهر

د- نماینده شهرداری

نماینده شهرداری صرفاً برای ادای توضیح حاضر می شود و حق رأی ندارد

انواع تصمیمات

با توجه به تبصره های ماده 100 قانون شهرداری ها تصمیمات کمیسیون عبارند از :

الف - تخریب

ب- اخذ جریمه

شیوه رسیدگی

الف- به موجب تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری ها اگر از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی از بین بردن تاسیسات و بناهای خلاف مشخصات پروانه ضرورت داشته باشد همچنین در مواردی که بنا بدون پروانه احداث شده باشد بعد از طرح موضوع در کمیسیون به ذی نفع اعلام می گردد تا ظرف 10 روز توضیحات خود را کتباً ارسال نماید بعد از انقضای مدت مزبور کمیسیون ظرف مدت یک ماه اقدام به اتخاذ تصمیم می نماید .

اگر شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری کند مکلف است ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری ، موضوع را در کمیسیون مطرح نماید در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذی نفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد . اگر تصمیم کمیسیون ناظر بر تخریب تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از 2 ماه تجاوز کند تعیین می گردد این تصمیم به مالک ابلاغ می شود .

اگر مالک در مهلت مقرر اقدام به تخریب ننماید شهرداری رأساً اقدام نموده و هزینه آن را از مالک وصول می نماید .

به موجب تبصره 9 ماده 100 قانون شهردار یها ساختمان هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده باشد ، از شمول تبصره 1 معاف می باشند .

ب- به موجب تبصره 2 ماده 100 قانون شهرداری ها در مورد اضافه بنای زاید در مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون می توان در صورت عدم ضرروت تخریب اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی ( در برخی خیابان های اصلی یا خیابان های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست ) رأی به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید . این جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد در صورتی که ذی نفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پروانه را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدوررای تخریب را نماید که در این صورت کمیسیون نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود .

ج- به موجب تبصره 3 ماده 100 قانون شهرداری ها در مورد اضافه بنای زاید بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری ، کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت تخریب اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی ( در بر خیابان های اصلی یا خیابان های فرعی و یا کوچه بن باز و یا بن بست ) رای به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از قضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید این جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد در صورتی که ذی نفع از پرداخت جریمه خودداری نماید شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید کمیسیون نیز در این مورد اقدام به صدور رای تخریب می نماید .

د- به موجب تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری ها در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از راضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می تواند با صدور رای بر اخذ جریمه ( به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی را داشته باشد کاربرد یا به منظور اختیار شهرداری نیست چرا که قانونگذار بلافاصله اعلام نموده که مبلغ هر یک از مبانی که بیشتر باشد آن مبلغ دریافت خواهد شد ، به عبارت دیگر اگر ارزش معاملاتی بیشتر از ارزش سرقفلی باشد آن ارزش مبنای وصول جریمه قرار می گیرد اما اگر ارزش سرقفلی بیشتز ا ارزش معاملاتی ساختمان باشد این ارزش مبنای وصول جریمه قرار می گیرد و همان گونه که ذکر شده است این امکان نیز زمانی مفهوم پیدا می کند که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی را داشته باشد ، در غیر این صورت یک ارزش بیشتر معیار قرار نمی گیرد که آن هم ارزش معاملاتی ساختمان است . از ذی نفع بلا مانع بودن صدور برگ پایان ساخنمان را به شهرداری اعلام نماید . در خصوص اضافه بنای زاید بر تراکم مجاز بر اساس بندهای ب و ج عمل خواهد شد .

ه- به موجب تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری ها در مورد احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد صادر نماید شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می باشد .

قابل اعتراض بودن رای کمیسیون

کمیسیون بعد از آن که به موضوع رسیدگی و اقدام به صدور رای نمود آن را ابلاغ می نماید این رأی بر طبق تبصره 10 ماده 100 قانون شهرداری ها ظرف 10 روز قابل اعتراض در کمیسیون تجدید نظر است ، در واقع شکایت در شعبه دیگری از کمیسیون ماده 100 که اعضای آن غیر از اعضای کمیسیون اولی می باشند مورد رسیدگی و صدور رای قرار می گیرد رای صادره قطعی و لازم الاجراست البته باید توجه نمود که این رای به موجب بند 2 ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است ( ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری : صلاحیت و حدود اختیارات دیوان به قرار زیر است : 2- رسیدگی به اعتراضات و شکایات از آراء و تصمیمات قطعی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری .

کمیسیون ماده100 شهرداری ها- قسمت دوم

 شیوه های نظارتی 

این شیوه ها در تبصره های 7 و 8 ماده 100 قانون شهردار یها مورد توجه قرار گرفته اند بر اساس این مقررات نظارت شهردار ها مورد توجه قرار گرفته اند بر اساس این مقررات نظارت شهرداری توسط مهندسان ناظر ، ماموران شهرداری و دفاتر اسناد رسمی به شرح زیر صورت می گیرد    .

الف- اعمال نظارت توسط مهندسان ناظر

مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار ، مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند .

هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح کمیسیون ماده 100 و صدور رای بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی گزارش نماید . شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون معماری و ساختمان حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به 6ماه تا 3 سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده 100 گردد به حداکثر مجازات محکوم کند مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یکی از جراید کثیرالانتشار اعلام می گردد . شهرداری مکلف است تا صدور رای محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده 100 به مدت 6 ماه از اخذ گواهی امضای مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری نماید .

ب- اعمال نظارت از طریق دفاتر اسناد رسمی

دفاتر اسناد رسمی نیز مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان ها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمان های نا تمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند .

در خصوص این مورد استثنائاتی در نظر گرفته شده است ، این موارد عبارتند از :

1- ساختمان هایی که قبل از تصویب قانون 6 تبصره الحاقی به ماده 100 قانون شهرداری ( 24/11/1355 ) مورد معامله قرار گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح در سند انجام معامله بلا مانع است .

2- در مورد ساختمان هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضاله بنای جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل ازسال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع است

قوانین ماده 100 شهرداری ها

مالکین اراضی و املاک واقع در محدودة شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.

شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیلة مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غصر محصور واقع باشد جلوگیری نمایند.

تبصره 1: در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانة شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون‌هائی مرکب از نمایندة وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح می‌شود. کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می‌نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نمایندة شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردی که شهردرای از ادامة ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید، در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.

در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می‌نماید.

شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینة آن را طبق مقررات آئین‌نامة اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود.

تبصرة 2 : در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانة ساختمانی واقع در حوزة استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در برخیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچة بن‌باز یا بن‌بست) رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد، تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید. (جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد) در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.

تبصره 3 : در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانة ساختمانی واقع در حوزة استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا باتوجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در برخیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچة بن‌باز یا بن‌بست) رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد، تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید (جریمه نباید از حداقل دوبرابر کمتر و از چهاربرابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هررمتر مربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد) در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.

تبصره 4 : در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزة استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می‌تواند با صدور رأی بر اخذ جریمه به ازاء هرمتر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان، در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هرکدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید. اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز براساس مفاد تبصره‌های 2و3 عمل خواهد شد.

تبصره 5 : در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکنیگ رأی به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دوبرابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع فضای از بین رفتة پارکینگ باشد. صادر نماید ( مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می‌باشد) شهرداری مکلف به اخذ جریمة تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می‌باشد.

تبصره 6 : در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی براساس پروانة ساختمان و طرح‌های مصوب رعابت برهای اصلاحی را بنمایند. در صورتی که برخلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامة عملیات جلوگیری و پروندة امر را به کمیسیون ارسال نماید. در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون‌های مادة صد است.

تبصره 7 : مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می‌گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمة آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند. هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون مندرج در تبصرة یک مادة صد قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس نماید. شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیلة کمیسیون مادة صد گردد به حداکثر مجازات محکوم کند.

مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانة اشتغال درج و در یکی از جرائد کثیرالانتشار اعلام می‌گردد. شهرداری مکلف است تا صدور رأی محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به کمیسیون مادة صد به مدت حداکثر6 ماه از اخذ گواهی امضاء مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانة ساختمان شهرداری خودداری نماید. مأموران شهرداری نیز مکلفند در مورد ساختمان‌ها نظارت نمایند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیر نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می‌شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأموران شهرداری واجد جنبة جزائی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود.

در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نشود می‌تواند با استفاده از مأموران اجرائیات خود و در صورت لزوم مأموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید.

تبصرة 8 : دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معاملة قطعی در مورد ساختمان‌ها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمان های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.

در مورد ساختمان‌هائی که قبل از تصویب قانون 6 تبصرة الحاقی به ماده صد قانون شهرداری‌ها (24/11/1355) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع می‌باشد.

در مورد ساختمان‌هائی که قبل از تاریخ تصویب نقشة جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافة بناء جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان‌دهندة ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع می‌باشد.

تبصرة 9 : ساختمان‌هائی که پروانة ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشة جامع شهر صادر شده است از شمول تبصرة 1 ماده صد قانون شهرداری معاف می‌باشند.

تبصره 10 : در مورد آراء صادره از کمیسیون مادة صد قانون شهرداری هر گاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأی اعتراض نماید، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده صد خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی باشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی است.

تبصره 11 : آئین نامة ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یکبار قابل تجدیدنظر خواهد بود.